持ち家離婚®・共同名義不動産問題のご相談
持ち家離婚相談所
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持ち家離婚®相談
全国の皆様、持ち家離婚®・共同名義不動産問題のご相談なら、持ち家離婚相談所にお気軽にお問い合わせください。
離婚の時には決めなくてはならないことがたくさんあります。
養育費、教育費、親権、共同養育の方法、慰謝料、年金分割、財産分与、持ち家の事
私の所に相談にみえる方は「家の事だけが前に進みません」とお悩みの方が多くいらっしゃいます。
いろんな状況の方がいらっしゃいます。
離婚を密かに考えている方、ご夫婦で協議中の方、調停中の方、裁判中の方
多くの方のお悩みは、大きく3パターンに別れます。
持ち家離婚®の３大お悩み
- ご主人の名義の家に自分（妻）が住み続けたいけれど、名義と住宅ローンの変更ができない。
- 共有名義（ペアローン）の家に片方が住み続けたいが、名義と住宅ローンを１本化できない。
- 売却したいけど、オーバーローンになっている。
どの方も「どこの銀行に相談しても難しいですね」と言われた。
「出来ると言われたのに借り換えができなかった」などご本人様が借入先を探すのはとても難しい状況です。
売却だけでなく、持ち家のこれらのお悩みについてカウンセリングから金融機関への交渉、事前審査のサポート、必要書類の作成、名義と住宅ローン変更までトータルでサポートさせて頂きます。
入江寿の著書
持ち家離婚®・共同名義
不動産問題の知恵袋
- 離婚したら持ち家はどうすればよいですか。
- 売却する方法と、住む方に名義変更と住宅ローンを変更して住む続ける方法があります。売却して売却益が出た場合は売却益を財産分与として夫婦で分けます。
- 離婚後、持ち家に名義人が住む場合は
- 住む人と持ち家の名義人と住宅ローンの名義人が同じ場合は銀行・法務局への手続きは不要です。結婚してから購入した家については夫婦の財産と考えるので、財産分与については夫婦での話し合いになります。
- 夫だけの名義で住宅ローンありの場合
- 離婚してからどちらが住み続けるかによって手続きが変わります。夫だけの名義・住宅ローンで夫が住み続ける場合の手続きは不要ですが、妻が住み続けたい場合は、妻へ名義と住宅ローンの変更をする必要があります。
- 妻が連帯保証人の場合の注意点
- 離婚したからといって、自動的に連帯保証人が外れるわけではありません。銀行に相談して外してもらうか、それが難しい場合は、新たに他の金融機関で連帯保証人を付けずに借り換えをします。連帯保証人の場合は、登記事項証明書（登記簿）に載ってきません。住宅ローンを借りた銀行と交わした「金銭消費貸借契約書」をご確認ください。それでもわからない場合は銀行に確認してください。
- 共有名義の住宅ローンありの場合は
- 売却して売却益を2人で分けるか、住み続ける方に名義と住宅ローンの1本化をする必要があります。そのままにしておくとたくさんのリスクがあります。
- 離婚後、持ち家に名義人以外が住む場合は
- 住みたい方が名義人以外の場合は、住みたい方に名義と住宅ローンの変更をする必要があります。この場合のほとんどは、他の金融機関で借り入れをすることになります。
- 離婚するときどちらが家を出るべきですか
- ご夫婦での話し合いとなります。お子様と住みたい側の方がお子様の環境を変えたくない、という想いから住み続けることが多くあります。
- 離婚するとき、持ち家はどちらの名義になりますか
- 住み続ける方の名義と住宅ローンにする必要があります。名義人以外の方が住む場合、もしくは共有名義の場合は、住む方に名義と住宅ローンを変更する必要があります。
- 名義だけ変えてしまっても大丈夫？
- 住宅ローンが残っている場合、名義だけ変えることはできません。最初に銀行でお金を借りる時の契約書（金銭消費貸借契約書）にも記載があります。名義だけ変えてしまうと銀行との契約違反になります。名義を変える時は同時に住宅ローンを変更する必要があります。
- 離婚時、共有名義を名義変更しないとどうなるの
- たくさんのリスクが潜んでいます。例えば、共有名義のままお互いが再婚して、その後死亡したら、会ったこともない相続人がたくさん現れトラブルになる可能性があります。離婚後に売却するときも二人の合意が必要になります。片方が延滞するともう片方が支払う義務があります（離婚していても関係ありません）。他にもたくさんリスクがありますのでご確認ください。
- 共有名義を解消するにはどうすればよいでしょうか
- 住み続ける方に名義と住宅ローンを変更する必要があります。通常、今の借り入れ銀行では住み続ける方に１本化はできないので、他の金融機関で借り入れをすることになります。
- 共有名義の固定資産税は離婚したらどうなるの
- 共有名義のままの場合は、それまでと同様に所有者に対して請求されます。この場合、夫婦で支払いの取り決めをする必要があります。離婚時に名義を１本化した場合には、変更後の名義人が固定資産税を負担することになります。
- 夫名義の自宅に離婚しても住み続ける場合、固定資産税はどうなるの
- 一般的には離婚しても不動産の名義人に固定資産税は請求されます。公正証書や協議書などで取り決めがある場合は、それに従って責任が定まります。
- 共有名義のローンのメリット・デメリットは？
- 共有名義の最大のメリットは2人の収入を合算できるので1人で購入するより予算を上げた家を購入できること。ペアローンにすると住宅ローン控除が2人とも受けられること。
デメリットは離婚するときに借り換えのハードルがぐんと上がります。売却時にも２人の合意がなければできません。お相手が延滞をするともう一方に支払い義務が発生します。これは離婚をしていても変わりません。どちらかが死亡した後の相続も複雑になる場合があります。
- 離婚後も持ち家に住み続ける場合の注意点は
- 住み続ける方の名義と住宅ローンでない場合は、必ず住み続ける方に変更をしましょう。共有名義の場合は住み続ける方に名義と住宅ローンを1本化します。もし今すぐに借り換えをすることができない状況の場合は3年以内になど、できるだけ短期間で借り換えをする計画を立てましょう。長期計画になると、リスクが伴う可能性があります。
- 共同名義、共有名義との違いは
- 共同名義は、不動産の所有形態を指し、複数の共同所有者が等しい権利と責任を持つ場合が一般的です。
共有名義はより広い範囲で様々な使い方がされます。住宅ローンの契約においては共同で契約を結ぶ状態を指すこともあります。
文脈によって用語の解釈がことなるので、具体的にその意味を確認することが重要です。
- 持ち家離婚率は？
- 厚生労働省の統計によると、２０２２年度の日本の離婚率は持ち家世帯と賃貸世帯ではほぼ同じでした。
- 持ち家を売却しようとおもったらオーバーローンでした。どうしたらよいの
- 住宅ローンのローン残高が売却価格よりも高い場合、それをオーバーローンと呼びます。売却価格とローン残高との差額を自己資金で用意できれば物件を売却し、ローンを完済することができます。
自己資金が用意できない場合は、住み続けたい方に名義と住宅ローンを変更することも１つの方法です。
- 持ち家を共有名義のまま離婚しました。どちらかが死亡したらどうなるの
- 離婚時に作成した離婚協議書や公正証書に準じて相続することができます。作成していない場合、その権利を相続する人に相続することになります。離婚後にそれぞれが新しい家族がいる場合、他人を含む複数人で相続をする可能性がでてきます。また、相続税の問題が発生する可能性もあります。離婚時に、住み続ける方に名義と住宅ローンを１本化しておくことがおすすめです。
- 持ち家の名義と住宅ローンを夫から妻に変更したときに、どんな税金がかかりますか
- 贈与税、譲渡取得税、住宅取得税などがあります。離婚前か後か、住宅ローンが残っているかどうかなど条件もありますので、税務署に確認ください。登記時には登録免許税、印紙税がかかります。
- 離婚後、元夫名義の自宅に妻と子供が住み続けています。元夫が死亡したら誰が相続するの
- 元夫が再婚していない場合、一般的には子供が相続します。元夫が再婚して子供がいる場合は現在の妻と、その子供も相続人になります。
- 離婚後、住宅ローンのある自宅に名義人ではない人が住み続ける場合の問題点は
- 名義人に権利と責任は帰属します。名義人が住宅ローンの支払いが任意売却、競売になり可能性もあります。住み続ける方が住宅ローンを支払う場合は、延滞をすると名義人の個人情報に記録が残ります。名義人ではない方が住み続け、住宅ローンを払い続けても自分のものにはなりません。名義人が突然売却をする、というかもしれません。いつまで住み続けられるかは名義人の主導になるので不安がつきまといます。
- 離婚後、夫名義のまま妻が住み続ける問題点は
- 住宅ローンのある場合は上記のようになります。
住宅ローンがない場合は住み続けても妻のものにはなりません。名義人の元夫が売却をしたいといった時には、退出を強いられます。離婚時に財産分与として名義変更をおすすめします。
- 離婚後の持ち家どうすれば後悔しないか
- 感情的にならずに将来の計画や経済的なところも含めて二人でよく話し合う必要があります。一般的には売却して財産分与をするか、住み続ける方に名義と住宅ローンの変更をするという方法があります。名義人が住み続けない場合はリスクを伴いますのでよく話し合いをすることをおすすめしています。
- 共有名義で登記をした時の注意点は
- 共有名義で登記をした場合には、各共有者の権利や責任などが正確に明記されていることを確認してください。離婚や相続の際に、トラブルにならないように慎重に登記することが大切です。
- 離婚時の持ち家、どうすれば後悔しない
- 離婚は感情的になりやすいですが、できるだけ冷静に将来的な計画や経済的なことを考慮して二人で決めていきましょう。一般的には売却して財産分与か、住み続ける人に名義と住宅ローンを変更する方法があります。住宅ローンが残っている場合に、名義だけ変更するのは借り入れ銀との契約違反になるのでタブーです。
- 離婚時に自宅の名義変更をする場合、住宅ローンがなければ登記申請だけで変更できる
- 住宅ローンがない場合は、登記申請だけで名義変更だけできる場合があります。登記をする場合には登記原因というものが必要です。あとで後悔しないためにも専門家への相談をおすすめします。
- 離婚時に持ち家の場合の名義変更は、住宅ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必要か
- はい、住宅ローンが残っている場合の名義変更は借り入れしている金融機関の承諾が必要です。名義変更だけはできないので、残債の一括返済をするか、他の金融機関で新たに借り換える必要があります。
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